【第2話(1軒目着手)】土地なし、カネなし、知識なしから28歳で資産1億6,000万円を築いた不動産投資法を全部ぶっちゃけます。

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こんにちは。人生一度きり!

トクする事、タメになる情報を発信して自由人を目指しているコアラ太郎(@koala_taro)です。

第1話で友人のM君から不動産投資について考えさせられた僕が、経済的自由を手にする為に、1軒目の物件に着手する話しをしていきますね。

やっぱり、初めての不動産投資は怖かった

不動産投資は、一般人であればこれまでに手にしたことない大金のローン(借金)を組むということになります。

1棟目に着手しようとしていた当時26歳の僕には、このような不安がありました。

  • 空室が続き、ローンの返済できなくなったらどうしよう。
  • 悪徳不動産業者に、やばい物件をつかまされたらどうしよう。
  • 土地が”いわく”付きだったらどうしよう。
  • 地震など天災で物件が消えてしまったらどうしょう。

などなど、正直しょうもない不安が、尽きることはありませんでした。

不動産投資は、自分が中心となり、大金が動く投資に多くの人を巻き込むからです。

売主、不動産業者、銀行の支店長、司法書士の方々など、不動産投資にあたっては、これまでの人生で関わった事の無いような大人達を相手にしなければならない恐怖がありました。

  • 売主に高値をつかまされないか
  • 業者に騙されないか
  • 銀行に「この若造がっ」とバカにされないか

など、とにかく初めての大借金というチャレンジなので、小さな事に恐れていました。そうです!僕は、

ビビりです。笑

というのも、父親が大借金で過去に家を差し押さえられて家族バラバラになった過去があるので。笑

くわしくは、こちらの記事を見ていただけたら嬉しいです。身近の人からはビビるほど反響のあった記事です。

【ぶっちゃけ】僕がこんなにお金にガツガツしている本当の理由。

2017.04.09

そんな不安の中頑張れたのは、「将来、仕事を辞めて不労所得で生活する為には、今頑張らなければ!」という思いでした。

そこで、僕は不動産投資の不安を少しでも軽減する方法は?と考えて、行きついた魔法の用なアイデアが、

太陽光発電と不動産投資を組み合わせる

という所に、行き着きました。

もう少し具体的にいうと、中古物件の屋根の上に太陽光発電を設置して、売電収入でローンを支払う。というものです。

正直、不動産仲介業者の方も、この方法に驚いていたことを覚えています。

当初の目標は、売電収入でローンを全額支払う事が目標でしたが、それは少し無理がありました。

2013年度当時は太陽光発電が、かなりバブリーな人気でした。今では太陽光発電はオワコンなので、再現性が低い点は申し訳ございません。涙

僕は、当時の国(経済産業省)の制度を上手く利用することにしたのです。

固定価格買取制度(FIT)
※現在は大きく制度が変わっています。

堅苦しいので、柔らかく表現すると、

”ある規模”で発電した電力を買取価格36円kWで電力会社が20年間、買い取るという制度です。(2013年度)

固定価格=36円kWの価格で

買取=電力会社が20年間買い取る

制度=国の法律で決めたルール

“ある規模”というのは、太陽光発電の装置の規模が10kW以上か否か。

※kW/hの数値が高いほど高い発電ができて、高い売電収入が入る事になります。

ここが最大のポイントでした!

もしも規模が10kW未満だった場合、10年間しか電力を買い取ってくれないのです。

買取を10年間保証にするか、20年間保証とするかの違いです。一つ間違えるとメチャクチャ損する制度でした。

僕は、不動産投資のリスクの一つである空室により、家賃収入が入らないという不安を軽減する為に、20年間空室があり得ない10kW以上の太陽光発電を組み入れたのです。

一般的には、10kWの太陽光パネルでの発電で月平均4万円の売電収入が発生します。

それが20年間なので、800万円もの大金が太陽様からチャリンチャリンとお金が降り注ぐ事になるのです。笑

この制度を利用する為に、通常では考えられない非常識な方法で、中古物件を探しました。

僕が探していた物件の条件

  1. 太陽光パネルが乗る平屋の物件であるか。
  2. 太陽光パネルが10kW以上乗る屋根であるか。
  3. 物件の南側に太陽をさえぎる高い建物がないか、または建たないか。
  4. そもそもの物件や立地にも魅力があるか。
  5. 比較的新しい物件かどうか。

以上の条件を念頭に、不動産サイトを使って検索しました。

とにもかくにも、10kWの太陽光パネルが家の屋根に乗るかどうか。という事です。




すると、どうでしょう。

上記の条件をクリアする物件がありました!

  • 海が近い静かなリゾート地に
  • 築3年の屋根が広い平屋物件
  • 土地約130坪、建物約54㎡の1,480万円の物件

猛ダッシュで、取り扱っている不動産屋さんに電話です。

猛ダッシュで、内覧の日程決めます。

そして、猛ダッシュで、太陽光発電業者に内覧日に同行してもらうアポをとります。

このように、初めて物件を内覧するタイミングで、太陽発電業者を呼ぶ図々しさが不動産投資には重要です。

そして、業者に真っ先にお願いするのは、「この家の屋根に10kWの太陽光パネルが乗るか乗らないのかの確認」です。

この物件にはまだ入居者(売主)がいた物件でしたので、許可を得て業者に屋根に登ってもらい測量してもらいました。

もちろん、太陽光パネルとは別に、建物としての魅力があるかを確認する為に、僕は部屋の中も内覧しました。

結果、10kW以上のパネルが屋根に乗るという事が判明したことと、部屋の中身がよかった点で、この物件を買うことに決めました。

しかし、初めての不動産投資で思惑通りに行き過ぎてテンション上がってその場で契約したいレベルでしたが、一旦帰宅して冷却期間を設ける事にしました。これ大事!3棟目に手を出そうとした物件の話しを記事にする時にもこの話しは出て来ます。

不動産投資は、ライバルがいる場合は、もちろんスピード勝負になります。

しかし、本当に自分が気に入った物件を購入しないと後で、大きな後悔をしてしまいます。

仮に、気に入った物件が別のライバルに先に取られてしまったら、その時は「縁が無かったんだ」と思いましょう。

不動産投資には、必ず「」があると言われていますので、無理して焦る事は無いのです。

ちなみに、余談ですが、この物件のすぐ隣にも別の不動産業者が仲介する似たような条件の物件がありました。

なので、僕は2社の不動産仲介業者と1社の太陽光発電業者を同日、同時間に呼びつけて25歳のガキが振り回しまくったのです。笑

不動産投資は、大金の借金をする死活問題に関わる事なので、妥協せずにできる事は全て遠慮せずにやりましょう!笑

隣の物件には、10kWの太陽光パネルが乗らない面積の屋根だと発覚した段階で、その物件の仲介業者にはご帰宅いただきました。笑

話しを戻し、冷却の為に一旦帰宅をした僕は、一応初めての不動産投資ということで、いろんな事業で失敗をしてきた借金王の父親に相談をしました。

すると、借金王の父親は「まさか息子がこんな事を手がけているだなんて!」という驚きと同時に、自分が歩んで来た借金地獄に息子もならないか心配なので、父親と父親の友人と僕の3人で一度物件を見たいと言ってくれました。

その父親の友人もいうまでもなく、事業に失敗をして大金の借金を抱えた人でした。笑

まさに、「類は友を呼ぶ。」とはこういうことです。

この危ない3人組は現地を視察し、借金王の父親からは「本当に大丈夫なら、いいんじゃないか。」と説得力の無いながらに背中を押してもらいました。トンっと。

そうなれば、あとは契約に向けての流れです。

購入意思が固まれば売主さんに「買付申込書」を提出します。

買付申込書は「僕はいくらで買う意思があります。」という意思表示になります。

法的には、拘束力があるわけではなく、キャンセルも可能ではありますが、マナーとしては基本的に本気で買う意思がある人が提出する書類となります。

買付申込書は、一般的に提出順に有効となるので、ライバルが多くいる場合はいかに提出するかが重要です。

それと同時に、この買付申込書が値下げ交渉のタイミングになります。

「指値」といって、自分が購入したい希望の価格を買付申込書の中で、記入するのです。

あまりにも、売主の希望価格とはかけ離れた安い値段で指値をすると、「なめてるのかっ!」となり、破談になる可能性もあります。

なので、どこまで値下げの指値が可能かどうかは絶妙な駆け引きどころです。

僕の場合は、売主の希望価格が1,480万円万円のところを1,450万円で指値をしました。

そして、超大事なことがあります。

買付申込書には、必ず「ローン特約やローン条項」という文言を記入する事!

これは、「今から銀行に行ってこの額でローンが組めるか交渉するが、ローンが組め無いと判断された場合は、この話しは無かった事に白紙にできる。」という条項です。

手付金などが発生していた場合でも手付金も戻ってきます。

とても重要なので、必ず入れるべき文言ですので覚えて起きましょう!

不動産投資初心者なので、僕の指値は、ベテラン投資家からすると笑われるかもしれませんが、不動産仲介業者から情報を聞き出したりした結果、この値段に決定しました。

  • 今回なぜ売主は家を売却するのか?
  • 売り急いでいるのか?
  • 他に購入希望の内覧者はいたか?
  • 他に買付証明書を提出しようとしている人はいるか?
  • 3年前の新築時の建物価格はいくらだったか?

などを勘案した結果わずかですが、30万円の値引き交渉になりました。

当初1,500万円から売り出しを開始して、僕が関わる少し前に1,480万円に値下げした経緯があったので、こんなもんでOKとしよう。

と自分の中では、片付けています。笑

参考までに、今回の売主が家を手放す理由は、

「3年前に東北から沖縄に移住をしたが、沖縄の土地と、仕事などが合わなかったため地元に戻る事に決めた。」でした。

このように、聞きだせる情報は色々と聞き出しましょう。抱えている不安が無くなります。

実は、今回の場合、僕の方が買い急いでいました。汗

購入の時期が少し遅れていた場合、太陽光発電の買取価格2013年度36kWの単価ではなく、2014年度32kWの単価に下がってしまう可能性があったのです。

そうなってしまうと、売電収入の減少に繋がってしまうので、急いでいたわけです。

記事を書いていると、思い出す事や伝えたい事が多くなってしまい、長くなってしまったので、ローンの審査や実際の家賃収入と太陽光発電の売電収入について次の記事、第3話で書こうと思います。

お読みいただきありがとうございます。

皆さんも、そろそろ金持ち父さんを目指していきましょう!

【第3話(家賃、売電収入公開)】土地なし、カネなし、知識なしから28歳で資産1億6,000万円を築いた不動産投資法を全部ぶっちゃけます。

2017.08.06

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