FP２級保有のコアラ太郎（＠koala_taro）です。
トクする情報、タメになる情報を発信して「自由な働き方」を目指しています。
好奇心を満たすために、組織、時間に縛られない自由人を目指してブログ運営をしています。
スルガ銀行の融資問題やTATERU融資資料改ざんなどの問題が広がりを見せています。
これらの問題の関連で、アパートローンの借り換え需要が増えるかもしれませ。
借り換え手順や流れを、実体験を踏まえた全て事実なので参考になっていただけると幸いです。
先日、人生初のアパートローンの借り換えを行ってきました。
一言で表すと、エキサイティングでリアル半沢直樹の倍返しの世界でした！笑
「やられたら、やり返す」、「倍返し、１０倍返し」の世界すぎて銀行怖え〜って感じでした。
僕自身、最長の約１万文字の記事になっております。（読み終えるまで５分〜１０分）
この記事を読んで欲しい人
- 今後アパートローンや不動産投資などの借り換えを検討中の方
- 不動産投資の利回りを上げたい人
- 住宅ローンの借り換えを検討中の方
- 金融機関で勤務しており、借り換え作業に携わる方
目次
アパートローンの借り換えとは？メリット・デメリットは？
簡単に言うと、金融機関などから借りているお金に係る費用（金利）を下げる為に、金融機関を乗り換える方法です。
スマホのキャリアの乗り換えや、格安SIMに乗り換えるイメージと似ています。
借換えのメリット
メリットとしては、借金の金利部分の支払総額を少しでも安くなることです。
今後の、人口減や賃料の低下、空室率上昇などの不安を考えると、金利は当然低いほうがいいに決まっています。
これは、住宅ローンであっても、借り換えのメリットは同じです。
安心×確実×手間なしの「住宅ローン借り換えセンター」
現在は、ゼロ金利、マイナス金利などの政策で低金利な時代ですが、いつの日か金利が上がる可能性はあります。
ちなみに、借り換えに関する費用は経費となるので、確定申告で申告をすることで節税に繋がる可能性もあります。
借換えのデメリット
借り換えをすると銀行との関係が今後悪くなる可能性があるということです。（記事の後半で、借り換えの実際のリアルな現場が垣間見れます。）
ある意味、裏切り行為をするので多少のデメリットはあります。汗
また、借り換えに掛る、費用が当初の融資額に上乗せされてしまう。
アパートローンの借り換えでトクする人の条件と目安は？
ローンの借り換えは、誰もが得するとは限りません。
では、どんな人が借り換えによって、トクをするのでしょうか？
一般的な住宅ローンの借り換え時のトクする目安として言われている事は、以下の３点ですが収益物件のローンは住宅ローンとは金額が大きく異なるので、下記３点はあまり参考になりません。
- ローン完済まで10年以上残っている。
- ローン残高が1,000万円以上残っている。
- 借り換え後に金利が0.5％〜1％以上ダウンする。
金額が大きければ、金利がわずか0.3%しか下がらなくても、借り換えのメリットはあるかもしれません。
ちなみに、僕が今回、借り換えを終えた物件の内容は、
- ローン残存期間３２年
- ローン残高は、１億３,８００万円
- 金利は、変動1.925%→変動1.475%のマイナス0.45%
- 総軽減額1,080万円（月額軽減額28,000円）
もちろん、手数料や司法書士費用など全てコミコミでこれだけのメリットがありました。
個別で条件が異なってくるので、借り換えのメリットがどれだけあるかは、金融機関に相談して比較することがベストです。
一般社団法人 全国銀行協会 借り換えシュミレーションで簡単に計算も出来ます。（無料）
場合によっては、借り換えするメリットがない場合もあります。
注意！融資の際の契約書（銀行取引約定書）に繰上げ返済をした場合、「残債額の１％を支払う」などの条項が含まれている場合があるので、借り換えを実行する前に、必ず銀行マンと確認をしましょう。
現在の借入金利が昔の利率で、しばらく金利変更や借り換えをしていなければ、低金利の恩恵を受ける事ができるかもしれませんよ。
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アパートローンの金利の下げ方は家電量販店の値引き交渉と一緒
金利を下げてもうらうには、主に２つの方法があります。
- 現在の借入先の金融機関に「金利を下げてください。」とお願いをする。
- 他の金融機関に「借り換えを検討しているので、シミュレーションをお願いします。」とお願いする。
これは、家電量販店における値引き交渉と全く同じと考えるとわかりやすいです！
- ライバル店の値段が分からないのに単に値下げをお願いする場合→値下げをしないor若干の値下げをする。
- ライバル店の見積書があって値下げをお願いする場合→ライバルに負けじと値下げをする。
銀行の借り換えも一緒で、「単に金利下げてください！」と言った場合、世間的に金利が大きく下がっている状況では、下げてくれますが、それ以外の条件では銀行の収益が単に減るだけので、積極的に下げてくれません。
ライバル店（他行）の借り換えメリットがわかるシュミレーション表等の資料などを持ち込んで、現在借入中の銀行に相談すると、対抗策として金利を下げてくれる確率がかなり高まります。
僕も①の方法で、借入中の銀行に「２年前に比べて金利の動向が下がってきているので、僕の金利も下げてください。」とお願いして、2.3%→1.925%の0.375に下げてもらった事があります。
これは、世の中の金利動向が低金利やマイナス金利の時期だったので、交渉が成功しました。
これに関しては、交渉するだけなのでノーリスク、ハイリターンです。
お互いの関係が悪化する事もなく、円満に終わる無難な金利下げ方なのでオススメします。
しかし、もっと金利を下げれるかもしれない方法があるのです。
それは。。。。
他行と比較し、借り換えをして金利を下げる
僕は、今回本気で金利を下げる為、他行に借り換えを行う事にしました。
ただし、借り換えにも、唯一のリスクがあります。それは、現在借り入れている銀行との関係の悪化。という事です。
というのも、これはある意味、現在の借入先の銀行を裏切って他行に借り換えをするので関係性は悪化することは、想定しなければなりません。
ただ、これも考え方によっては、どちらとも言えません。主に以下の２つの意見があります。
- 借り換えは裏切りなので必然的に今後の関係が悪化する。
今後の融資にも影響出る可能性も。 - これはビジネスの世界では当たり前。お互いに割り切ってシビアに借り換えをする事は、合理的で当たり前の行動。
どちらもその通りだと思いますが、僕は②を選択して借り換えることにしました。
銀行との関係性よりも、目先のキャッシュを優先したのです。笑
理由は、バブルの時代のエピソード等をテレビなどで聞いたこと話しですが、銀行はバブル崩壊時の時のように景気が一変すると、手のひらを裏返すかのように態度が豹変するという事を聞いた事があります。
ある時期は、「ぜひ、当行でお金を借りてください。」
状況が一変すると、「今すぐ返済しろ！」という時代があったそうです。
ドラマ半沢直樹の言葉で出てきた言葉で言うならば、「銀行は、晴れの日に傘を貸して、雨の日に取り上げる。」
まさにその通りの言葉でしょう。
シビアなお金の話しなので、ある意味当然起こり得る話しだと思います。
そういう事を考えると、僕らもその都度、合理的な行動を取って当然だと思います。
なので、僕は借り換えを行う決断をしました。
また、金融庁が全国の地方銀行のアパートローンの過剰融資や、スルガ銀行、TATERUの融資問題などの影響で、監視を強化しています。
その現場から、サラリーマンが不動産投資で大金の融資を引ける時代も、そろそろ終焉に近づいていると思っています。
最近では、不動産価格の上昇により利回りの低下で魅力のある物件自体少なくなっている事を考えると、今後大きな不動産投資をする可能性が少ないと考えました。
そして、現在の僕の投資ポートフォリオの中で、不動産の占める割合が高すぎるので、ある意味これもリスクだと考えています。
結論的には、これ以上無理をして不動産投資をするのは危険だという判断から、銀行との関係が悪化するリスクを受け止めながら借り換えを実施することとしました。
僕の最終目標は、米国株の配当金で生活することなので、長期では不動産投資に重きは置いていないという事が一番大きのかもしれません。
また、恐らく１０年後には銀行の存在意義自体なくなり、銀行がなくなっている可能性が非常に高いです。
最近のニュースでは、
- みずほFGも全従業員の３割にあたる⒈万９千人の従業員の削減を先日発表していました。
- 三菱UFJフィナンシャルグループも、今後１０年で従業員１万人の削減を検討しているとのことです。
また、融資業務に関しては、アリババやアマゾンが行なっているトランザクションレンディングなどがすでに行なっており、銀行の必要性が日々薄れてきています。
クラウドファンディングだって、現代では新たな資金調達としてポピュラーになり始めています。
このような事を踏まえると、１０年後の銀行さんとの関係を気にするよりも、目先のキャッシュを増やすための行動が合理的だと思ったのです。
その一方で、借り換えをオススメしない人は、担当者と密に連絡を取っていたり仲が良い場合です。人情的な負担やストレスを気になる場合は、借り換えは行わないほうが良いのかもしれません。
僕の場合は、最後に融資担当者とお会いした時から１年半もの間、２〜３名の担当者が替わっており、連絡も全くありませんでした。
誰が担当者かもわからない状態だったので、借り換えがしやすくかったし、借り換えをする口実にもなりました。
僕が不動産投資ローンを借り換えする経緯
銀行マンの友人からお得な情報を得た
小学校からの友達である銀行マンと久しぶりに遭遇した時に、「そういえばコアラ太郎は、まだ借り換えを検討している？」との声をかけてもらいました。
というのも、彼が勤めている銀行の”とある支店”が、今月頑張らないといけない月間らしく、借り換えの営業に励んでいるとの事でした。
いわゆる、ノルマのような目標といったところでしょうか。
このように、各銀行だけでなく、同じ銀行間でも支店によって金利の変動があります。
特に、支店長さんの営業スタイルが強く影響されます。
イケイケドンドンの支店長なら大型融資や、借り換えに積極的だったりします。
その一方で、借り換えはお互いに体力の消耗になるだけなので、穏便に業務をこなそうと考える支店長さんもいます。
借り換えのポイント①
知人、友人から有益な情報を集める。
借り換えのポイント②
借り換えに積極的な銀行、支店、支店長を探す。
のちに判明したのが、先ほどあげた”頑張らないと行けない月間”というのは、ライバル銀行にヒドイ事をやられたらしく、その仕返しをすべく、怒っていたからだとの事でした。
まさに、僕が借り換えを行った支店が、そのヒドイ事をやられた当事者との事です。
僕の場合は、たまたまラッキーで僕の借り換え案件をライバル銀行への「倍返し」の材料に使っていただけた事で、有利な低金利を引き出す事に成功したのです。
一般的に、銀行間は常に、お客の奪い合いの世界なので、こんなことは日常茶飯事と言っていました。
本気のアパートローンの借り換えは、ノーアポで飛び込み
ここから先が、なかなか体験者しか知り得ない情報だと思います。
そして僕自身「借り換え」とは、まったく想像をしていないようなやり方でした。甘く見てました。笑
借り換えの流れ
（便宜上A銀行からB銀行に借り換えをすると仮定）
- B銀行と１ヶ月ほど時間をかけて必要書類などについて調整をする。支店での稟議や本部の決裁などを済ます。
- 本部の決裁が降り、借り換えができる準備が整えば、借り換え実行日を決める。
- 借り換え実行日にA銀行にアポ無しで突撃し、一括返済を行う。
僕の場合、借り換え効果は、以下のようになりました。
- 金利は変動1.925%→変動1.475%のマイナス0.45%
- ローン残存期間はそのまま32年
- 総支払額の軽減が約1,080万円となりました。
借り換え初体験の僕は、③番のノーアポ突撃が全く理解できずに、ただただ驚きながら銀行の世界が怖いと感じました。汗
ここから、B銀行マンとの入念なシュミレーションと打ち合わせ、立ち振る舞いについてレクチャーが始まります。笑
アパートローンの借り換えの詳細な流れ
- 突撃当日の午前中、B銀行で担当者と打ち合わせ、A銀行の人員が手薄な時間帯（お昼休憩時間）を狙う。
- B銀行員の激励をいただきながら、お見送り。（出陣式みたいな感じ。笑）
- 僕らがA支店に到着する１０分前に、一括返済をする額の送金を完了させる。
- A銀行に到着後すぐに通帳記帳をし、送金が完了しているかを確認。
- A銀行の窓口の行員に「ローンの一括返済をしたい。」と伝える。
- 担当者、副支店長と、じわじわと役職を上げながら、個室で借り換えの経緯などを聴取
- ラスボスの支店長と最後の詰めの攻防開始
上記の流れが、借り換えの流れですが、この流れを借り換え当日に知らされて驚愕しました。
B銀行の行員も一緒にA銀行に行くが、基本的には僕一人で全てを対応するとの事でした。
一気に緊張と不安がよぎりました！笑
A銀行入店直前まで、入念にB銀行マンとやるべき事を確認しあいました。
ちなみに余談ですが、B銀行マンは、A銀行マンと名刺交換もする事なくA銀行のソファーでひたすら座って僕を待つのみです。
もちろん、困難な状況が発生したら、個室に入って僕のヘルプに来てくれる事にはなっていましたが、基本的にはA銀行マンから排除されるのが普通との事です。
なので、B銀行マンは、A銀行のロビーで完全アウェーな状況で、新聞や雑誌も触れる事はできず、トイレすらお借りできないとの事でした。この状態で、場合によっては数時間も待ち続ける事もあるとのことなので、すごいストレスだと思います。
①人員が手薄な時間を狙う
突撃の時間について細かい話をすると、１２時〜１３時頃のお昼ご飯の時間帯の人員が少なくなる時間帯を狙って突撃をするのがセオリーとのこと。
逆に閉店間際に行ってしまうと、「今日の営業は終了なので、明日改めてください。」と帰される事もあり、翌日に対抗策を取られてしまうので、閉店間際には行かないように注意が必要との事です。
ちなみに、仮に突撃中に支店長さんが外出中の場合は、支店長に連絡をして支店に呼び戻すとの事です。
②出陣式
「うちの支店がやられた借りを倍返しするには、コアラ太郎にかかってるからヨロシクな！」みたいな雰囲気が漂いながら、副支店長に背中を押されました。笑
③突撃ギリギリのタイミングで送金
B支店（ホーム）を出発して、僕らがA支店（アウェイ）に到着する１０分前に、一括返済をする資金を送金します。
具体的には、僕らが出発後５分後に送金を指示をしていました。送金タイミングに対して、凄い慎重な印象でした。
なぜこんなにもB銀行は、送金タイミングに神経質になっているかというと、
銀行は、大金の送金が発生するとシステム上、A銀行に知られるような仕様になっているらしいです。
大金の送金が判明してしまうと、A銀行は「やべっ！借り換えの突撃が来る！」という情報が事前に知られ対抗策を準備されるため、送金はギリギリにするとのことです。笑
銀行マンのお仕事って超大変ですよね。今回の件で本当に痛感しました。
（実際にストレスで辞める行員は多いと言っていました。）
僕は絶対にこんなストレスに耐えれないので銀行マンになれないと思いました。
④送金が完了しているかを通帳記帳で確認
僕らが移動中に行っていた送金が確実に完了しているかをATMで通帳記帳をして確認します。
まだ、送金がB銀行からA銀行に完了していないのに、「借り換えに来ました。」と突撃してしまっては、空振りに終わるので、確実に送金が完了していることを確認できてから、いよいよ本当の突撃開始です。
⑤「ローンの一括返済をお願いします。」の一言でスタート。
ここから先は、完全に僕一人での作業がスタートです。
普通のお客さんと同じように、発券機でチケットを発行し、呼ばれるのを待ちます。
僕の番号が呼ばれると、ドキドキ震えながら僕一人で、窓口の方に、「一括返済をお願いします。」とお伝えます。
窓口の人は、まるで「強盗が来た！」かのような感じで、裏にいる上司に「借り換えの突撃隊が来た！」旨の報告をして一気に支店内がざわつき始めました。
⑥副支店長との事情聴取開始
早速、副支店長らしき人物が来られて、手始めに名刺交換。その後、半個室に案内され今回の経緯や事情をいろいろ聞かれました。
実は、出陣前に事前にB銀行マンからこんな注意を受けていました。
- 個室に案内されたら長期戦になるので極力行かない。（実際、絶対に連れて行かれるけど。）
- B銀行が提示した金利は言わない。
- 借り換えの理由は、B銀行に親戚がいるからという理由にする。
（地方特有で、親戚理由なら諦めやすい） - 親戚の細かい情報を聞いてこようとした場合「個人情報なのでお答えできない」と言ってよいとの事。
- いろんな質問で金利を聞き出そうとするが、それでも言わない。
- 土壇場で僕が優柔不断になると、長時間の交渉に及ぶこともあるので毅然とした態度で。
- 担当者が立ち代わり同じ話を繰り返すようでイライラしてきてたら、最後は怒って「債権回収を進めてください」と行ってもOKと言われた。
- 移転登記もすでに済んでいると伝える。
まさに、その予習通りの事を聞かれました。
とにかく、詳細は「言えません」と笑顔でひたすら濁す事を繰り返してました。笑
当然、A銀行としては、金利を聞き出せれば、それを下回るさらに低い金利を僕に提示して留まらそうと考えています。
究極的に僕が、ズル賢い対応をするとすれば、その A銀行が提示するさらに低い金利で留まることが正解かもしれませんが、さすがにそれは、B銀行も裏切る事になるのできません。笑
もちろん数年後、金利動向が変わった時は、さらにB銀行から、別の銀行に借り換える事もあるかもしれませんが、今回はB銀行で借り換えをすると覚悟を決めているので、僕の目標はただ一つ。
「早く終わらせて、早く帰りたい」それだけです。笑
優柔不断な人によっては、交渉に悩んでしまい、４時間拘束された事例もあったとのことです。
そのため、僕が考えた関係を悪化させにくく、かつ最速で交渉を終える魔法の言葉は、「今回は、僕の親戚の顔を立てるためにB銀行に借り換えています。なのでどんな低い金利を提示していただいてもB銀行に借り換えをする覚悟は変わりません。」
僕は、A銀行との関係を悪化することを望んでいるわけではないので、「金利ではなく、親戚付き合いの為の借り換え。」だと終始伝えていました。
すると、A銀行も「うちも頑張りたいけど、親戚付き合いなら今回は諦めるしかないか。」というムードになり、すんなり副支店長との聴取は終了しました。（若干、心が痛い。）
ここまでで、突撃開始２５分。
すんなり終わったかと思ったが、案の定、支店長のいる個室に案内されました。
⑦ラスボス支店長と個室での会話
B銀行マンと事前の打ち合わせ通り、支店長室に案内後は、先ほどの副支店長と同じ話をひたすら聞かれました。
もちろん、僕も新築時の融資からお世話になっていた支店でとても感謝の気持ちはあるのですが、現在の支店長は当時の支店長ではないし、現在の担当者とも面識がないので、ここは毅然とした態度で対応しました。
とはいっても、今後また別の収益物件の融資でご縁があるかもしれませんので、その点ゴマを擦りながら慎重に対応しました。笑
支店長と僕が会話中、副支店長が横でひたすらヒアリング内容をメモにとっていました。（B銀行にいることになっている僕の親戚の情報などをメモに残して、各支店で情報共有の為のメモを取っていいたような感じでした。）
僕の親戚とされる人物の苗字や、年齢まで探るように聞いてきました。もちろんテキトーな嘘をつきましたが。笑
そのほか、支店長は僕とのたわいも無い話しから、何か糸口や共通点を見出そうと会話を続けていました。
「今なら、電話口で本部に掛け合って金利調整も可能ですよ。当行に残ってもらえればB銀行に借り換え後の司法書士費用なども軽減しながらさらに金利を下げれるかもしれませんよ。」
鉄の心を持つ方は、ここでB銀行が提示した金利をお伝えし、A銀行からさらに低い金利を提示してもらい最大限に金利を下げる事もできると思います。（僕にはできない。笑）
このように、いろいろ提案はして頂けたのですが、伝家の宝刀「今回は、僕の親戚の顔を立てるためにB銀行に借り換えています。なのでどんな低い金利を提示していただいてもB銀行に借り換えをする覚悟は変わりません。」と伝えて今回は、諦めていただきました。
とはいっても、もちろん関係が悪化しないように伝家の宝刀２「僕の給与のメイン口座は昔からA銀行であり、今後もメイン口座を替える予定はありません！」と”事実”を熱弁しました。
また、「借り換えをおきに、A銀行とはこれっきりの関係を考えているわけではなく、今後も良好な関係を築いていきたい」と伝えて借り換えは無事終了しました。
（僕。めっちゃ感じ悪いやつですいません。汗）
最終的に、突撃から借り換えを完了して退店するまで、５０分間のやりとりでした。
意外と、すんなり終わった理由として考えられるのは、”僕がB銀行の◯◯支店で借り換えをする為に来店した”という時点で、A銀行が過去にB銀行の◯◯支店にやった過去のヒドイ事に対する心当たりがあるからだと思います。
A銀行の対応を見てみると、”今回は借り換えをやられても仕方ない”というような印象に見えました。
後でB銀行マンとも話しましたが、おそらくその通りだと思うとの事でした。
全ての作業を終えて、B銀行の支店に戻った時、一気にホーム感が漂い、B銀行マンは物凄くほっとした顔をし他の行員からの祝福を受けていました。
僕とB銀行マンは、安堵感からコーヒーで祝福の乾杯をしました。笑
（今度プライベートで飲みに行く事になりました。）
アパートローンの借り換えで軽減できた額は、投資に回そう
今回の借り換えの結果、毎月の支払額軽減により月２８,０００円のキャッシュが増えました。
完済までの３２年間の総軽減額は、１,０８０万円になります。
収益物件は、変動金利で借り入れる人がほとんどだと思いますが、変動金利には金利が上昇というリスクが隠れています。
金利が急激に上昇すると、ローンの返済額も上昇し返済に苦しむ可能性もあります。
そんなリスクを取っているので、今回、勇気を出して借り換えというチャレンジを行いました。
金利が大幅に下がることで、結果的に投資物件の利回りが上昇するのです。
借り換えについては、信頼関係が崩れるという意見もあり、賛否両論ではありますが僕は借り換えを選びました。
というのも、借り換えの効果は、支払軽減の効果だけでなく、毎月の軽減分を同じ期間投資に回すとすごい効果があると考えたからです。
軽減に成功した毎月２８,０００円を年利３％で３２年間複利運用すると、１,８１７万円になります。
年利５％で複利運用できたならば、２,６５７万円に膨らみます。
軽減額の１,０８０万円と合算すると、３２年後には、借り換えをしなかった時に比べて、これだけの差が出ます。
- ３％運用時、１,０８０+１,８１７＝トータル２,８９７万円の差
- ５％運用時、１,０８０+２,６５７＝トータル３,７３７万円の差
借り換え後に、うまく運用すればこれだけの額になると思うと、借り換えをする負担や申し訳なさなどは、吹っ飛んでしまいます。
合理的な行動をすると、これが普通だと僕自身は考えます。（コアラ太郎、冷酷。）
それは、住宅ローンの借り換えで支払額を少なく抑えるのも全く一緒です。賢くお金は貯めたいし、運用したいですからね。
賛否両論はあるかもしれませんが、個人的には借り換えはおすすめできます。
以上が僕の「実録！アパートローン借り換えメモ」でした。
これから、借り換えを検討している人や、金融機関の方で借り換えを担当する方に、参考になればと思い体験談を全てメモにいたしました。
