こんにちは。人生一度きり！
トクする事、タメになる情報を発信して自由人を目指しているコアラ太郎（＠koala_taro）です。
２年前に土地なし、金なし、知識なしで不動産投資をはじめました。土地取得から新築アパート建設の市場調査、デザインの決定、満室経営までの流れや経緯を思い出しながらお伝えしていきます。
全体的な投資物件の内容
- 土地なしから新築１棟マンション投資に挑戦
- 大学生向けの物件にするため市場調査からデザインまで徹底して完成させた
土地なしから土地購入までの流れ
不動産投資をするには、一般的には以下ような方法があるかと思います。
- ”新築”の投資用１Rマンションなどの１室を購入
- ”中古”の投資用１Rマンションなどの１室を購入
- ”中古”の１棟アパートを購入
- 親から土地を譲り受けてその土地で収益物件を建設
- 土地から購入して、収益物件を建設
僕は、土地から購入して、収益物件を建設のパターンです。
僕と同じように、これから土地を取得してゼロから不動産投資を始めようとしている方に、このブログが参考になれば嬉しいです。
僕は、土地から取得して大学生向けの１R鉄筋コンクリートの新築マンション（アパート）を完成させました。
１棟の物件をゼロから作るという作業は、ものすごく不安で大変でしたが、そんな不安を軽減できたのには理由がありました。
- １棟マンションを手がける前に、戸建物件に投資をしていたので小さなステップを事前に踏んでいた
- 投資物件の土地が馴染みのある場所だった
- その土地が巨大国立大学の近隣だった
その前に第３話の記事が気になる方は、こちらの記事もどうぞ。
事前に戸建て物件に投資をしていたため、小さなステップを踏んでいた
金額も規模も大きな新築１棟マンションにすんなり投資ができたのには、理由がありました。
その理由は、新築１棟マンションを手がける1年前に、戸建ての物件に投資をしていたことで心理的に余裕が生まれていました。
これが、１件目の戸建て物件への投資記事です。
逆にいうと、その戸建て物件への投資があったからこそ、次は大きな物件に挑みたいという気持ちになりました。
このように小さなステップを事前に踏んでいたことで、段階を経て１棟マンションという大きな投資にジャンプをすることができたと思っています。
何事も、段階を踏んで徐々にが大事だと思いました。
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”縁”のあり、馴染みのある土地が売りに出ていた
土地探しは、非常に難しいです。
自分が住む為の家を買うにしろ、不動産投資をするにしろ、土地の取得には、”縁”があると言われています。
良い土地に簡単に巡り会うことは難しいです。
ぶっちゃけ、不動産売買サイトなどネット上にある物件情報は、あまり良い物件は掲載されていません。
なぜなら、良い物件はネットに掲載する前に、不動産業者が自社で取得して投資をするか、得意顧客に先に情報を流すからです。
それでも買い手がみつかなければ、不動産サイトに掲載する。
という流れが多いからです。
そんななか、奇跡が起こりました。
僕の自宅から徒歩５分、毎日通勤で通る場所に「売り土地」の看板が急に出現していました。
「売り土地」
正直、ビックリしました。
すぐに看板に掲載されていた不動産業者に電話し、問い合わせました。
不動産投資はスピードが重要です。誰よりも早くつもりで動かなければ、ライバルに奪われますからね。
これから不動産投資を始めようと考えている人は、スピードを意識しましょう。
基本的に日頃から、不動産仲介サイトで土地のチェックはしていたのですが、結局は現地で得る情報が早くて、重要です。
世の中には、サイトには掲載していない物件もありますし、小さな不動産が抱えている掘り出し物の物件も中にはあるからです。
よい土地を見つけるには、結局のところ苦労して足で稼ぐしかないのです。
サイトに乗っている情報は、それなりの物件だと僕は思っています。
家にいながら、誰もが楽して探せる物件は、よっぽどのことじゃない限り、それなりの物件です。
僕がこの土地の情報に気づけた理由は、ズバリ日頃から土地情報にアンテナを張って動いていたからです。
良い情報は、アンテナを貼らないと集まってきません。
これは、不動産投資だけに限らず、さまざまなことで経験しました。
興味を持つ＝アンテナを立てる
好奇心旺盛であればあるほど、チャンスをつかむ可能性が高いと思っています。
興味のアンテナを立てることで、求めている情報が自然と自分に集まってきます。
それは、心理学でも「選択的注意」や「カクテルパーティ効果」という現象で説明されています。
この現象については、こちらのサイトで分かりやすく解説されています。
カクテルパーティー効果とは？興味のある情報はよく聞こえる心理作用を利用しよう
例えば、これまで興味を持っていなかった車でも、その車に興味を持ったとたん、やたら街中でその車が目に入ってきたなんて経験はありませんか？
まさに、そのようなことと同じで現象です。
日頃から、興味のあること（土地）に関してアンテナを張っていた結果、”売り土地”に気づくことができたと思います。
写真は実際の土地です。
”馴染みのある土地”というのは、不動産投資において、非常に大きなアドバンテージがあります。
まったく縁のない遠く離れた土地での投資よりは、地元など良く知っている土地の方が、成功する可能性は断然高くなると思います。
理由は、長年自分が関わった事のある土地であれば、その土地の特性やニーズ、人口、交通状態、治安などがよくわかり、戦略が立てやすいからです。
僕が投資に選んだ土地は、
- 大学生の頃から社会人までの１０年間、住んでいた家から徒歩５分の土地だった。
- 僕が通っていた小学校、中学校の近隣だった。（９年間）
というように、購入希望をする土地に、約１９年も関わりがあった土地だったのです。（高校時代の３年間以外、この土地に関わりがあったという事です。）
もし、土地購入からの不動産投資を考えている方は、その土地の特性などを十分理解できている土地かどうかを重要視した方がいいでしょう。
全く無縁の他県の土地などで投資をするのは、非常に危険だと思います。
例えば、このような土地なら投資しても良いかと思います。
- 転勤でしばらくそのエリアに住んだ事がある。
- 奥さんの地元の土地だ。
このように、不動産投資は、少しでも自分と縁がある土地で始めることをオススメします。
実際は、この記事（第４話）で紹介した土地を取得することになるのですが、具体的な売買のやりとりなど、つづきは第５話以降でお話してきたいと思いますね。
お楽しみに〜♪
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