【第3話(家賃、売電収入公開)】土地なし、カネなし、知識なしから28歳で資産1億6,000万円を築いた不動産投資法を全部ぶっちゃけます。

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こんにちは。人生一度きり!

トクする事、タメになる情報を発信して自由人を目指しているコアラ太郎(@koala_taro)です。

第2話で着手した1軒目の投資物件の家賃収入、太陽光売電収入についてお話したいと思います。。

1棟目はリスクを抑えた投資物件

第2話でお話した1棟目の融資の続きです。

【第2話(1軒目着手)】土地なし、カネなし、知識なしから28歳で資産1億6,000万円を築いた不動産投資法を全部ぶっちゃけます。

2017.08.04

1棟目の物件の土地、建物合わせて、1,450万円。

それに加えて、太陽光発電システム一式の購入費用の融資もお願いする必要がでてきました。

太陽光パネルは10.2kWで453万円。業者が示す発電シュミレーションでは、表面利回り約10%。

不動産投資の利回りが、現在5%前後に低迷している状況では非常に利回りの高い投資です。

国の制度で20年間売電価格が固定され、売電が保証されているので、これほどリスクが軽減された投資はないと思います。

とはいえ、もちろん太陽光発電にもリスクはあります。

  • 自然災害
  • パネル等の経年劣化・故障
  • 近隣に高い建物が建つ

などリスクは存在します。世の中のモノ、コトには何かしらのリスクがあると思っておきましょう。

しかし、これらに関する保険があるので加入することでリスクはかなり軽減できます。

近隣に高い建物が立たないようなエリアかどうかも事前にある程度予測はつきます。

太陽は南寄りを東から西に動くので、パネルの北側にどれだけ高い建物がたっても発電量に影響はないが、南側に高い建物が建つと影により発電量、売電収入の減少につながり致命的です。

最終的に土地、建物、太陽光発電システム一式に加え、火災保険や手数料などの関連費用を全て含めた融資額は、

2,070万円となりました。

家賃の設定に当たっての注意

さて、問題の家賃収入などのお話です。

まず、重要な事は信頼できる不動産管理会社にお願いすることです。

不動産管理会社の選定を誤ると、長期間に渡り空室という大問題に直面することもあります。

これまで空室だったけど、管理会社を変えた途端満室になったという大家さんの話しも聞きました。

僕が考える不動産管理会社を選ぶ第一条件は、地元の管理業者です。

物件の近くの管理会社の方が、地元の事情をよく知り、相場も詳しいです。

最大の強みは、物件にトラブルが発生したときすぐに駆けつけてくれて対応してくれるということです。

物件と離れた業者に管理を任せているオーナーさんがいますが、絶対に危険です。

内覧を希望する人がいても、管理会社が物件に行くまで時間がかかっていては内覧する気が萎えてしまします。

僕は、せっかちな性格なので、内覧がすぐにでいないとそれだけで萎えてしまいます。

管理物件まで10分以内で駆けつけることができる管理会社を個人的にオススメです。

1棟目の物件を任せている管理会社は、従業員3名ほどの小さいな管理会社ですが、地元の業者であることと、物件まで10分以内の距離なのでお任せしています。

今のところ物件購入後、絶え間なく満室が続いています。

ここで重要なポイント!

家賃の設定と満室を維持するには、まず不動産管理会社とオーナー(物件所有者)の双方の思惑を考える必要があります。

  管理会社 オーナー
思惑 とにかく満室にしたい 高い家賃を確保しつつ満室にしたい

両者の思惑の妥協点で協力して満室を目指すことが必要になってきます。

当初、管理会社は、このエリアの相場だと
65,000円だと言っていました。

築3年の127坪の庭付き2LDKの物件ですよ?安すぎません?笑

確かに安いんですが、このエリアの相場は実際に安いです。

しかし、明らかに管理会社の意図として、家賃を安く設定して、とにかく、すぐに満室にしたいという印象を受けました。

僕も当然周辺の家賃相場を確認しましたが、この物件ならもう少し家賃を多く頂けるはずだと思い「7万円で行きたい。」と相談し、7万円で妥協してもらいました。

この7万円に対して、当初、管理会社さんは渋ってました。「この辺の相場だと….」てな感じで。

業者としては、高い家賃に設定して、空室が続いて「早く入居者決めてよ!」とオーナーから責められるのを避けたい気持ちが働いていると思います。

フタを開けてみたら、これまで3年以上7万円で、満室が続いています。

なので、不動産管理会社が提示する家賃を鵜呑みにするのは危険です!

これは、2棟目の話しを記事にする時にも似たような話しをする予定です。

今では、家賃を85,000円に大幅改定することに成功しました。約20%もの家賃の大幅改定ができた理由は、

Airbnb(民泊)ブームに乗った事です。

さらに追い風で2017年1月からは、年間180日の民泊が可能になる民泊新法も施行されます。

東京オリンオピックまでの2020年までは、少なくてもAirbnb(民泊)の勢いは止まらないと思われます。

運良く、この1棟目の物件もAirbnbで人気のリゾートエリアの一つです。

ブームに乗るといっても、僕自身がAirbnbを運営するつもりはありません。

もちろん自分で運営すれば、多くの利益を出すことはできると思いますが、手間暇がかかるし、有労所得になってしまします。

僕が目指すのは、

不労所得による自由を手に入れること”です。

そこで僕が考えた、一番おいしい方法は、

Airbnbを運営したいと考える人(業者)に民泊可能物件として貸し出すことで、通常の家賃より上乗せの家賃(プレミアム)を受け取る事だということです。

要するに。又貸しOK物件です。

又貸でそちらが儲かる分、僕にも儲からせてください。というWIN-WINなやり取りに目をつけました。

その結果、70,000円→85,000円という家賃設定に成功しました。

このように、Airbnb業者に物件を貸し出す事で多くの利益を得たい人は、Airbnbのサイトが参考になるので見てみてください。

Airbnbの公式サイト

  • Airbnbのサイトで自分が所有する物件のエリアの宿泊料を参考する。
  • その参考額で年間180日稼働時の額を算出。
  • その算出額で、Airbnb運営者の利益と自分が設定したい家賃の絶妙なポイントを推測し家賃を決定。

その結果、僕は85,000円という家賃に設定しました。

あまりにも家賃が高ければ、又貸しをするAirbnb業者としては旨味があまりありませんから、このような駆け引きが必要になります。




家賃収入と太陽光売電収入からの表面利回り

もちろん、太陽光発電は、夏と冬で売電額に大きなブレがあるので年間平均すると、月4万円の売電収入になります。

これに加えて、家賃収入が毎月85,000円。

  • 投資総額:2,070万円
  • 年間収入額:150万円
    (85,000円+40,000円×12ヶ月)

この物件の表面利回りは約7.2%です。

太陽光発電から入ってくる毎月約4万円は徐々に経年劣化により減額していきますが、買取が20年間保証されているので普通の不動産投資の利回りの数値よりも感覚的には高いと思います。

  • 毎月の収入は:125,000円
    (85,000円+40,000円)
  • ローン返済額は毎月:61,620円
  • 差し引きキャシュフロー:63,380円

このキャッシュは、太陽光発電が終了する20年以降の返済の為の確保だったり、空室が出た場合の確保に努めつつ、毎月2万円を米国株投資の資金に充てています。

【米国株投資】2017年からは日本株から米国株に運用をシフトすることに決めたよ。

2017.01.31

基本的には、生まれたキャッシュで贅沢をするのではなく、全て将来の備えや税金、再投資に回しています。

太陽光発電の意外なメリットは日傘

太陽光発電を導入するにあたって、設置業者から思わぬメリットが聞けました。

屋根の上に太陽光パネルを設置するという事は、太陽光が直接、家の屋根に当たらないということです。

まさに、屋根の上に、日傘をさしているような状況です。

日傘効果により、部屋の温度で2度くらい下がるらしいです。

僕は、太陽光パネルのある家に住んでるわけではないので、体験したことはないですが、いろんな人の話しを聞く限り確実に部屋の温度は太陽光パネルがなかった時に比べて涼しくなるとの事でした。

そうなると、20年間エアコン代も少しばかり安くなる恩恵があると思われます。

当初は分譲型野立て太陽光発電からスタート

実は、不動産投資に行き着く前に、分譲型野立て太陽光発電からスタートしようと考えていました。

分譲型野立て太陽光発電を簡単に説明すると、

  • 土地200坪を売買又は20年間賃借する
  • 太陽光パネル50kW規模をその土地の地面に敷き詰める
  • 全て込みで2,000万円前後で利回り10%前後

というものです。
今でも欲しいと考えますが、頭金が200万円〜300万円ほど必要になるので、躊躇しています。

その他、盗難被害だったり、そもそも割高だったりと、メリット、デメリットが多いのでまだ購入はしていません。

そこで、僕が考えたのが、業者が販売するこのようなセットだと割高なので、安い土地を自分で調達し、そこに太陽光パネルをしきつめようと考えたのです。

それを実行するべく、沖縄中の安い土地をバイクで駆け回ったり、不動産業者に電話をかけまくったりしました。

しかし!遅かった!

情報をいち早く仕入れて、感度の高い人が、同じ目的で既に安い土地を大量に取得していたのです。

業者の方いわく、「同じ考えの人が1年前から安い土地を購入しているので、今は土地の値段は二倍になっています。」

遅かったか。。。。

まさに、先行者有利の世界であり、情報をいかに早く掴んだもの勝ちという事を痛いほど思い知らされました出来事でした。

それ以来、「情報をいかに早く掴む事が、この世界では有利になるんだ。」と肝に命じています。
「知っている人は、知っている。やっている人は、やっている。」

ビットコインなどの仮想通貨、VALUなどの新しいサービスでも、先行者有利な点が目立っています。

全ての情報にアンテナを張り、常に吸収する意識をこれからも大事にしようと思っています。

次は、第4話 2棟目のマンション建設の話しに進もうと思います。お楽しみに♪

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